实行货币分配 百姓如何买房

货币分房已成为今年春天公众最“热”的话题之一。

来自权威部门的消息表明，从今年下半年起，将在全国范围内停止福利分房，实行货币化分配。随着房改方案出台和实施日期的一天天临近，人们关心的是，住房分配货币化后，房子怎么个买法？为此，近日记者采访了建设部长期从事房改工作的官员和专家。

停止福利分房后，老百姓是否买得起房？回答是肯定的。货币化分配前，居民的工资里有一定的住房消费含量，因此居民通过房改买房时，个人要支付成本价格。比如北京市1997年的成本价是每平方米1450元，这部分由个人支付。转换分配方式后，没有增加太多的个人负担，仍在这一水平左右，所以，大多数中等收入家庭都具有购买新的经济适用房的能力。这种经济适用房不同于一般的商品房，它享有一定的税费优惠，而且也不在城市黄金地带，其价格相对较低，属微利型商品房。

所不同的是，单位的负担发生了变化；同时，对个人的分配也更加公平。

第一个变化是：从补贴总量上讲，单位的补贴要减少。例如，过去北京市的职工买单位一套每平方米价值8000元的房子，个人每平方米支付1450元后，其余6550元全部由单位承担。这个差额是商品房市场价与成本价之差。货币化分配后，单位只负担经济适用房价格与成本价之差。这样就减轻了单位的负担。比如北京市目前测算经济适用房价格在4000元左右，单位负担的只是4000元与1450元之差这部分。

第二个变化是，补贴对象也有所不同。以前如果夫妻双方不在同一单位工作，职工在单位购房时，只要支付自己应付的数额外，剩余部分由该单位一家承担，即是说，该职工及其配偶的住房消费含量都摊在了该单位头上了。这是很不合理的，对产权单位来讲是一个很重的负担。新办法将此调整了，变以前实物的暗贴为货币分配的明贴，这样职工购房的补贴就为夫妻双方单位共同分担，减轻了产权单位的负担压力。

以前单位买房或建房，上限是不封顶的，可以是每平方米8000元的，也可以是10000元的，买或建了之后分配给职工。但并非每人都能分到这样的房子，势必造成分配的不公。同等面积的一套房子，分在北京二环路附近和分在八宝山大不一样，价值量可能相差十万、二十万元。实行货币化分配后，同样工作年限、同样职务、同样贡献的职工，在住房分配上没有太大的差别，基本实现了分配的公平合理性，托关系、走后门现象将不再发生。

新的房改方案对补贴额的标准是，能让家庭通过自己承受的部分加上单位的补贴，基本可买得起经济适用房价位的房子。一般而言，如果该单位能够足额发出补贴的话，通过自己的努力和单位的补贴，职工是能够买得起与自己的职务相适应的一套普通住房的。

住房补贴分行政机关的补贴和企业补贴。行政机关的补贴是财政原来用于住房暗贴的部分转化过来的，因此从总量上测算，应该是够的，其补贴是有资金来源的。

企业就不一样了，情况非常复杂。经营好的企业可以参照国家机关的方式进行补贴，补贴之后可能还有节余。但节余这部分就不能再以住房补贴的形式发放了，而只能代之以工资或奖金的形式。经营不好的企业，就不一定能按国家机关的补贴额度足额地补贴到位了，可根据自己的财力、职工人数等进行相应的分配。分配的额度可能要比国家机关低，这就意味着住房可能不能达到足额面积。

对于完全没有能力分配住房的企业，以前单位买不起房；实行货币化分配后，可以部分地通过发补贴的方式，资助一些职工通过银行贷款取得住房。例如有的单位比较小，以自有资金买一栋或建一栋，没有能力；现在按住房补贴的量发给职工后，职工就去市场上买了。因为该企业财力不足，发的补贴量也不大，但职工也不能不住房，因此结果是，职工通过增加个人的支出，或去申请银行贷款，个人多掏一点，也可以解决住房了。这样虽然职工的负担重了一些，但比起单位长期不分房，还是强多了，没准儿还可能买一套比较像样的经济适用房。

至于事业单位的补贴，原来设计方案时是比照行政机关去搞的。但根据这次机构改革方案的要求，事业单位除少数（如教育、部分科研等）外绝大多数事业单位要和行政机关单位脱钩，实行企业化经营，因此，住房改革也要与之相适应，事业单位以后也要按企业化经营解决住房问题。

对于自己还有土地的行政机关，自建住房的路子还没有完全堵死，建好之后按新办法分配。一方面发放补贴，另一方面把价格全部收回来（按经济适用户价格）。

实行货币化分配后，需要住房就要去市场上购买了。但这样有一个问题：老百姓与高收入阶层在一个市场里竞争，是根本竞争不过他们的。为此，国家根据不同的收入层次、实行两种不同的政策和供应渠道：对高收入者完全是商品化的渠道，价格完全由供求关系决定，中低收入阶层不进来跟他们竞争；中低收入阶层拿到补贴后，由政府经济适用房供应体系来供应，这些房子也不卖给高收入者，只卖给老百姓，这样大家在两个层次里各得其所。

对高收入者与非高收入者的划分，房地产主管部门以能否买得起当地普通商品房为判断依据。这个算法不同的城市的划分标准是不一样的，一般是以家庭平均年收入的3倍左右，可以购买一套当地普通商品房的家庭是高收入家庭。

住房公积金是一种义务性的长期储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工由住房实物分配向货币分配的转化。两者都归个人所有，只能用于购房、建房、住房翻建和大修，不能挪作它用。

公积金缴交率的确定，一要考虑单位和个人的经济承受能力；二是考虑居民住房支出占消费结构比重，在目前收入水平下，居民住房支出比重以10—15％为宜。考虑到职工工资中已包含了一定的住房消费含量，同时考虑到当前地方财政资金紧缺，企业承受能力有限，职工收入水平还不很高的情况，目前确定单位和个人住房公积金缴交率各为5％是适宜的。但住房公积金缴交率并不是固定不变的，随着经济的发展和个人收入的提高，可分别进行调整。

职工在符合有关条件下可支取住房公积金。以上海市为例，支取流程如下：

（1）个人应根据公积金支取条件，向单位提出书面申请（离、退休职工提取公积金除外），并附上有关证明；

（2）经单位审核并同意后，由财务部门开具支取申请书一式三份，由单位领导签章并加盖银行提款印鉴；

（3）单位公积金经办银行接受“公积金支取申请书”，经后台复核后填写银行付款凭证一式四联交取款人，同时打印职工公积金支取对帐单；

（4）个人凭银行付款凭证，收取银行公积金支取对帐单和与对帐单上支取金额一致的公积金本息；

（5）银行将“公积金支取申请书”和银行付款凭证各一联送公积金管理机构结帐；

（6）银行将付款凭证一联送至单位，由单位作为公积金帐册的记帐凭证。

当职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调入的单位职工公积金帐户下，职工住房公积金帐号也作相应调整。

当职工因故脱离工作岗位，中断工资关系时，其公积金缴交随之中断，结余的公积金本息仍保留在原单位名义下的职工公积金户名内，职工公积金帐号不变；职工恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续留在原单位缴交公积金，如变动单位，可办理公积金转移手续。

职工公积金转移时，须由调出单位先办理调出手续，由银行进行转移后再通知调出单位。

当职工离、退休时，其积累的公积金本息一次结清，退还职工本人。若职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由其继承人或受遗赠人根据《继承法》的有关规定，办理提取手续。

职工买房时，在两种情况下可以申请住房抵押贷款。一是个人支付自己应付的部分后，单位的补贴总额未到位或是采取按月补贴的方式，这时职工就可到银行申请贷款，一次把开发商的钱付清，然后再通过按月领补贴的方式归还银行贷款。二是单位虽然一次性把补贴补足了，但个人的首付款还付不起，这时职工也可申请银行贷款，以后逐月以自己的收入归还贷款。

贷款有两个渠道：一个是住房公积金管理中心，另一个是商业银行。到公积金管理中心申请贷款是有条件限制的，即职工必须在那里存有住房公积金，必须是其存储户；其次贷款总额也有一定限制，按人民银行规定最高额度是职工家庭所有职工的住房公积金到退休年龄时的总额的两倍。

善于最大限度地利用公积金贷款，对个人是非常有利的。由于公积金具有政策补贴性质，其利率大大低于同期居民个人存款利率；再者，在一定时间内，人们对此政策不太了解，地方政府为鼓励使用公积金贷款，有可能放得比较宽，因此，有条件的就要尽量申请，不要嫌麻烦。

由于公积金贷款利率比较低，而且从总的趋势看，以后居民的收入也是要逐步提高的，将还贷的负担放在日后，对增强现在的支付能力是有好处的。所以，在申请时要尽量申请大额度的、比较长期的贷款方式。当然这也要因人而宜，像即将退休者除外，一般对年轻人来讲，应该以采取长期贷款的方式为好。

如果单位补贴不到位，可能要贷几十万，用公积金及公积金贷款满足不了，那么还可到商业银行申请贷款。此项贷款城市所在地所有居民都可申请。贷款的限度是，最高为职工所购住房总价值的70％。

以上两种贷款还可合并起来，叫组合贷款，由一个银行的房地产信贷部统一办理。该信贷部除开展正常的业务外，同时还承办当地住房公积金的存贷款业务。